ŞUFA (ÖN ALIM) HAKKI VE ŞUFA (ÖN ALIM) DAVASI

Şufa (Ön Alım) Hakkı Nedir?

Hukukumuzda ön alım hakkı iki şekilde ortaya çıkar; sözleşmeden doğan ön alım hakkı ve yasal ön alım hakkı.

Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin sahip olduğu payının tamamını veya bir kısmını paydaş olmayan bir üçüncü kişiye satması durumunda ortaya çıkar ve bu hak diğer paydaşların dava yolu ile satılan paya öncelikli alacaklı olmasını sağlar.

Şufa (ön alım) davası Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734. Maddelerinden doğar. TMK md. 732’de “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.” Demek suretiyle paylı mülkiyete sahip bir kimsenin yasal ön alım hakkını tesis etmiştir.

Yine kanunda sayılan istisnai durumlar dışında her pay sahibi, paylı taşınmaz üzerinde ön alım hakkına sahiptir.

Şufa (Ön Alım) Hakkı Hangi Sürede ve Kimler Tarafından Kullanılabilir?

Yasal prosedür gereği paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın satılabilmesi için bu işlemin alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi ve kendilerine ön alım haklarını kullanmak üzere süre verilmesi gerekir. Bu işlemin yapılmadığı satışlarda, diğer paydaşlar TMK md. 733’e göre satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halükarda 2 yıl içerisinde ön alım hakkını ileri sürerek dava açabilir. Bununla birlikte uygulamada yapılan satışlar genellikle diğer paydaşlara noter kanalı ile bildirilmediği için şufa (ön alım) davasının hak düşürücü süresi, hak sahibi paydaşın davayı açması ile başlar. Dolayısıyla burada esas olan süre 3 ay değil 2 yıldır. Nitekim Yargıtay da yerleşik içtihadında noter kanalı ile bildirim yapılmadıkça bu işlemin davanın açıldığı günde öğrenildiğini ve bu nedenle hak düşürücü sürenin geçtiğinin söylenemeyeceğini belirtmektedir.

Ön alım hakkı, şahsa değil paya bağlı bir haktır. Bu hakkın kullanılabilmesi için kullanım anında kişinin paydaş olması gerekir. Paydaşlık sıfatı ise payın mülkiyetinin kazanılması ile doğar. Dolayısıyla bir kimse bir taşınmaz üzerindeki payını devrettikten sonra ön alım hakkından bahisle dava açamaz. Öte yandan ön alım hakkı her ne kadar paydaşlık sıfatı ile birlikte doğsa da bu hakkın kullanılması (yani ön alım davası açma hakkı), ön alım hakkını ihlal edecek nitelikte bir pay devri yapılmasına bağlıdır.

Yasal ön alım hakkı paydaşa değil, yalnızca paydaş olmayan üçüncü kişilere yapılan satışlarda kullanılabilir. Çünkü yasal ön alım hakkının kanunda düzenlenmesinin amacı paylı mülkiyet birliğine yabancı kişilerin girmesinin önlenmesidir. Dolayısıyla bir payın, paydaşlardan birine satılması durumunda yasal ön alım hakkı doğmaz.

Şufa (Ön Alım) Davası Kime Karşı Açılır?

Şufa (ön alım) davasında davacı, ön alım hakkı ihlal edilen paydaştır. Davalı ise payı satın alan kişidir. Diğer paydaşların ön alım hakkını ihlal edecek şekilde satış yapmış olsa da payını devreden paydaş şufa davasının davalısı olmaz. Bu kişiye karşı dava açılması durumunda ise bu dava sıfat yokluğu nedeniyle reddedilir.

Şufa (ön alım) davasında davacı, ön alım hakkı kullandırılmaksızın satılan payı, bu satış bedeli üzerinden almayı talep eder. Dava açıldıktan sonra ve mahkemece talep edildikten sonra ivedi biçimde tapudaki satış değerini ve satış işleminden doğacak her türlü harç ve masrafı mahkemenin belirleyeceği bir yere nakden veya banka teminat mektubu şeklinde depo eder. Bu işlemin mahkemenin verdiği sürede yapılmaması halinde davanın reddine karar verilebilecektir. Bu nedenle şufa (ön alım) davası açan kişi tedbiren davanın açıldığı gün tapudaki satış değerini karşılayacak adar parayı hazır etmelidir.

Şufa (Ön Alım) Davasında Taşınmaz Satış Bedeli Nedir ve Nasıl Belirlenir?

Şufa (ön alım) davası açıldıktan sonra, dava konusu taşınmaz davalı tarafından bir başka kişiye satılsa da davacının bir hak kaybı olmayacaktır. Şöyle ki; eğer bu satış aynı bedel üzerinden yapılmışsa sadece taraf değişikliği mahkemeye bildirilerek gerekli harcın yatırılması gerekir. Bu durumda şufa davası yeni pay sahibi aleyhinde kaldığı yerden sürdürülür. Dava devam ederken davalı, dava konusu payı aldığından daha yüksek bir bedelle bir başka üçüncü kişiye devrederse de davacı arada oluşan farkı karşılayacak düzeyde ek teminatı yine mahkemece belirlenen yere aynı şekilde depo eder. Anlaşılacağı üzere davacı bu durumda iki satış bedeli arasındaki fark kadar zarara uğramış olacaktır. Bu zararın tazmini için de davasının ilk davalısına karşı ayrıca bir tazminat davası açar ve bu zararını talep eder.

Şufa (Ön Alım) Davasında İhtiyati Tedbir Nedir? İhtiyati Tedbirin Önemi Nedir?

Şufa (ön alım) davasının en kritik ve en önemli tarafı ise ihtiyati tedbirdir. Davanın açılması esnasında doğrudan dava dilekçesinde mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilmelidir. İhtiyati tedbir kararı alınarak bu karar tapu siciline şerh olarak eklendikten sonra dava sonlanıncaya kadar dava konusu payın bir başka kişiye devredilmesi önlenmiş olacaktır. Bu da yukarıda değindiğimiz ve ek teminatı ve ek zararı doğuran süreci peşinen engellemiş olacaktır. Böylece daha rahat bir dava süreci mümkün olacaktır.

Şufa (Ön Alım) Davasının Önemi

Yukarıda değinmiş olduğumuz konulardan da anlaşılabileceği üzere şufa (ön alım) hakkı ve davası özünde çok temel ve basit hak ve dava olarak görünse de arz ettiği küçük ayrıntılardan dolayı sürecin yanlış veya eksik bir şekilde yönetilmesi telafisi zor zararlara sebebiyet verebilecektir. Bu nedenle şufa (ön alım) davasının mutlaka bu dava türü ile alakalı tecrübesi ve uzmanlığı olan bir avukat ile yürütülmelidir.

Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu