Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Genel Düzenleme

6101 sayılı kanun ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 339. Vd. maddelerinde yer aldığı için taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler kapsamında ele alınmış ve kanun metninde de bu şekilde yer almıştır.

Uygulama Alanı

Konut ve çatılı işyeri kiralarına İlişkin hükümler altı ay ( 6 ay) ve daha uzun süreli kiralamalar ve kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacaktır.

’01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır.Kiralanan yerin gayri musakkaf (çatısız) vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri ,kiralanan yerin musakkaf (çatılı)vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.’’ (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/2002 K. 2015/7107 T. 14.9.2015)

Bağlantılı Sözleşme Yasağı

Konut ve Çatılı İşyeri KiralarıKonut ve işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının aleyhine olacak şekilde kiralananın kullanımıyla da doğrudan alakalı olmayan bir borç altına sokulmasına bağlanmışsa bu sözleşme bağlantılı sözleşme sayılır ve geçersizdir. TBK 340. Maddede bu husus düzenlenmiştir. Ancak bu hüküm bir takım hükümle (TBK ertelenmiş hükümler) beraber 1/7/2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun, Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı başlıklı 346.maddesinde; Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe Etkili Olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanun’unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı Kanun’un görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı

7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanun’unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76’ncı, faize ilişkin 88’nci, temerrüt faizine ilişkin 120’nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138’nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.’nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; Kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestîsi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 10. maddesinde bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiraların muaccel olacağına dair muacceliyet koşuluna yer verildiği görülmekte olup, yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracının sıfatına göre geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir.’’ Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/12226 K. 2016/5284 T. 19.9.2016

Genel Giderlere Katlanma Yükümlülüğü

Kiracı konut ve işyeri kiralarında aksine bir düzenleme bulunmadığı takdirde ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

‘’Kiralananın çatılı işyeri olduğu dikkate alındığında Türk Borçlar Kanununun 341. Maddesi uyarınca kiracının, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmede su giderlerinin kiracı tarafından mı ya da kiralayan tarafından mı karşılanacağı hüküm altına alınmadığına göre kiralananın çamaşırhane niteliğinde olduğu da dikkate alındığında bu nitelikteki işyerlerinin su giderlerinin kiracı tarafından karşılanıp karşılanmayacağı hususundaki yerel adetlerin otel ve turizm işletmeleri konusundaki meslek odaları veya örgütlerinden araştırılması gerekmektedir.

Bu konuda yerel adetin bulunmadığının tespiti halinde ise Türk Borçlar Kanununun 50. maddesi 2. fıkrası uyarınca olayların olağan akışı ve zarar görenin aldığı önlemler göz önünde tutularak, alacağın miktarının hakkaniyete uygun olarak belirlenmesi gerekirken davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’ (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/6091 K. 2019/1823 T. 11.3.2019)

‘’Türk Borçlar Kanunu’nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 341.maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 302.maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 315.maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.’’ (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2016/5242 K. 2016/5299 T. 20.9.2016)

Kiracının Güvence Vermesi (Depozito)

Halk arasında depozito olarak bilinen ve kiracı tarafından verilen bedel 3 aylık kira bedelini aşamaz, depozito vadeli mevduat hesabına, kıymetli evrak olması halinde bir bankaya depo edilecektir. Depozito, iki tarafın da rıza vermesiyle, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararının mevcut olması durumunda geri verilir. TBK 342. Maddede bu husus düzenlenmiştir. Ancak bu hüküm bir takım hükümle (TBK ertelenmiş hükümler) beraber 1/7/2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

‘’Kiracı, kiraya verene ödediği depozito bedelinin iadesini ancak kiralananın tahliye tarihinde tam ve sağlam olarak kiraya verene teslimi halinde isteyebilir. Bir başka ifade ile depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının, kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir.’’ (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/8877 K. 2019/5230 T. 10.6.2019)

Kira Bedeli

Tarafların yenilenen kira döneminde kira bedeline uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları ÜFE’yi geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Taraflarca herhangi bir anlaşma yapılmadıysa kira bedeline ilişkin anlaşmazlık durumunda kira sözleşmesi de dikkate alınarak, kiralananın durumu, ÜFE ve hakkaniyet gözetilerek belirlenir.

Beş yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedeline ilişkin bir anlaşmazlık durumunda, kiralananın durumu, emsal kira bedeli, ÜFE ve hakkaniyet göz önünde bulundurularak kira bedeli belirlenir.

Kira bedelinin tespiti davaları (sözleşmenin başında belirlenen kira bedeline ilişkin olmayıp yenileme dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalardır.) ve Uyarlama davaları (taraflardan kaynaklanmayan sebeplerle aşırı ifa güçlüğünün olduğu durumlarda kira ilişkisinin taraflardan birinin durumunu ağır şekilde bozuyorsa açılabilecek davalardır. ) detaylıca ele alınmıştır.

Kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen TBK 344. Hükmü bir takım hükümle (TBK ertelenmiş hükümler) beraber 1/7/2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

‘’Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca sözleşmedeki artış şartı bir önceki kira yılında ÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğundan, işyeri olarak kiralanan dava konusu yer için, kiracının tacir olup olmadığı ve TBK 344/1 maddesinin uygulanıp uygulanmayacağı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 344. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında sözleşmede öngörülen kira bedelindeki artışın TBK 344. maddesi dikkate alınarak yapılmalı, bu konuda bilirkişiden rapor alınmalıdır. O halde az yukarıda belirtilen hususlarda araştırma yapılıp oluşacak sonuca göre karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/7859 K. 2016/2651 T. 4.4.2016)

Görüleceği üzere konut ve işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu’nda detaylıca düzenlenmiş olup dikkat edilmesi gereken noktalar olduğu için sözleşmenin hazırlanması konusunda bir kira avukatı veya kira hukuku avukatı ndan hukuki destek alınması gerekmektedir.

Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları ne kadar olduğunu öğrenebilir ve tahliye davaları hakkında bilgi alabilirsiniz .

Av. Yemliha Geyikli
WhatsApp chat