İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 350. maddesinde yer aldığı gibi; konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiraya verenin (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu) kullanma zorunluluğu varsa kiracı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirse dahi kiraya veren açacağı tahliye davası ile kiracının taşınmazı tahliye etmesini dava edebilir.

Dava Açma Süresi

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesi sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden önce ihtiyacı ve sözleşmenin sona ermesi gerektiğini ihtarname ile bildirmiş ise bu durumda kira dönemi sonuna kadar dava açılabilir. İhtarname gönderilmesi gerekmektedir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası‘’Davaya dayanak yazılı kira sözleşmesi 01/07/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğuna göre, taraflar arasındaki sözleşme yıldan yıla yenilenerek, davanın açıldığı 23/06/2015 tarihine nazaran 01/07/2015 tarihinde dönem sona ermiştir. Bu durumda dönem bitmeden 23/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Davacı tarafça keşide edilen 28.05.2015 tarihli tahliye iradesini bildirir ihtarname var ise de, bu ihtar 01.07.2015-01.07.2016 kira dönemi için süre koruyucu niteliğindedir. Bu durumda mahkemece davanın sözleşme süre bitimini beklenmeden açılması sebebiyle süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken işin esasının incelenerek tahliye kararı verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2015/13416 K. 2016/6628 T. 10.11.2016)

‘’6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.’’ ( Yargıtay – 6. HD., E. 2015/13416 K. 2016/6628 T. 10.11.2016 )

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Şartları

İhtiyaç sebebiyle açılacak tahliye davalarında en önemli kriter ihtiyacın veya gereksinimin gerçek, samimi ve devamlı olması gerekmektedir. Gereksinim iddiası davacı tarafından ispat edilmelidir.

‘’Hemen belirtmek gerekir ki davacının yüksek kira parası istemesi,yüksek kira gelirinin olması ve yatırım amacıyla taşınmaz satın alıp kiraya vermesi tek başına davacının ihtiyacının samimi olmadığını göstermez. Bununla birlikte davacının yeni satın almış olduğu taşınmazın ihtiyaca daha uygun olduğunun tesbiti gerekir. Davacı vekili temyiz dilekçesinde keşif sırasında gezilen taşınmazın davacının maliki olduğu taşınmaz olmayıp, davacının ortağı olduğu şirkete ait taşınmaz olduğunu bildirmiştir. Bu durumda keşifte gezilen yerin davalıya ait olup olmadığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir’’ ( Yargıtay 6. HD., E. 2014/8222 K. 2014/10055 T. 18.09.2014)

Kiraya verenin mal sahibinin kendisinin kirada olması, bir başkasının yanında oturuyor olması, yurtdışından geldiğinde oturacağı başka konutun bulunmaması, sağlık sebeplerinin mevcut olması, kiralananın fiziki veya ekonomik veya konum açısından yaşamaya daha elverişli olması kabul edilebilir ihtiyaç sebepleridir.

‘’Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2014/3336 K. 2014/4259 T. 2.4.2014)

‘’Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2015/8670 K. 2016/1815 T. 9.3.2016)

Geçici süreliğine veya misafirlerin kalması için tahliye istenemeyeceği gibi nişanlanma veya emekli olma dilekçesi verilmesi de tahliye sebebi olamayacaktır.

‘’İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2014/3336 K. 2014/4259 T. 2.4.2014)

Kiraya verenin işsiz olması, yeni bir iş kuracak olması, taşınmazın konumunun daha elverişli olması nedeniyle de tahliye davası açılabilecektir.

Kiraya veren kiracıya ait eşyaları kendiliğinden tahliye etme ve bir başka yerde muhafaza etme hakkına sahip değildir.

Değerli okuyucu ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları konut ve çatılı işyerleri için önem arz eden bir dava türü olup avukatsız tahliye davası açmak davanın reddine veya hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi avukatı kiracı tahliye avukatı veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.

Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (‘’HMK’’) gereğince görev kamu düzenine ilişkin olup taraflar yargılamanın her aşamasında ileri sürebileceği gibi taraflarca ileri sürülmese dahi mahkemece re’sen dikkate alınacak bir husustur.
HMK 4. Madde: (1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

  • a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,
  • b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,
  • c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,
  • ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları, görürler.

HMK düzenlemesi gereğince kira ilişkisinden doğan her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemeleridir.

Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili MahkemeİİK kapsamında açılacak tahliye davaları hariç olmak üzere kira alacağı, tahliye veya sözleşmenin feshi ve tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. İİK kapsamında kira borçlarının ödenmesi ve tahliye talepli olarak açılacak icra takiplerinde kiracı tarafından süresi içerisinde itiraz edilmez veya kira borcu ödenmez ise, kiralayanın talebi üzerine icra mahkemesi tarafından kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilir.

‘’Davacı kesinleşen takip hukukuna göre icra mahkemesinden, genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinden tahliye isteğinde bulunabilir. Davacının seçimlik haklarını kullanarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmasında herhangi bir usulsüzlük bulunmamaktadır.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2015/6364 K. 2016/1857 T. 10.3.2016)
‘’Davacı, kira sözleşmesinin feshine ve bu sözleşmeden kaynaklı tazminat talebinin kabulüne karar verilmesini istemiş olup bu durumda davanın sulh hukuk mahkemesinde bakılması gerekmektedir.’’ (Yargıtay 13. HD. 2009/9218 E. 2010/2226 K.)

Yetkili Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (‘’HMK’’) mucibince Mahkemelerin yetkisi, diğer kanunlarda yer alan yetkiye ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, HMK’daki hükümlere tabidir. Bu kapsamda genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

Gerçek kişilerin yerleşim yeri TMK göre bir kimsenin yerleşmek niyetiyle oturduğu yerdir. Davalının gerçek yerleşim yeri tespit edilemediğinde nüfus müdürlüklerindeki adres kayıtları esas alınmalıdır.Tüzel kişilere karşı açılacak davalarda yetkili mahkeme tüzel kişinin yerleşim yerinin, yani merkezinin bulunduğu yer mahkemesidir. Davalının dava açılırken ki yerleşim yeri esas alınır. Türkiye’de yerleşim yeri, bulunmayanlar hakkında genel yetkili mahkeme olarak Türkiye’deki mutat meskenleri kabul edilmiştir. Ancak, özel yetki kurallarına göre yetkili olabilen mahkeme varsa, onların yetkisi devam etmek kaydıyla, belirli mal varlığına ilişkin dava o mal varlığı unsurunun bulunduğu yerde açılabilir.

Davalı birden fazla ise dava, davalılardan birisinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Ancak
davacı sırf davalılardan birisini kendi mahkemesinden başka bir mahkemeye getirmek amacıyla dava açtığı belirlenirse davalının itirazı üzerine mahkeme onun hakkındaki davayı ayırarak yetkisizlik kararı verir. Kanunda dava sebebine göre davalılardan tamamı hakkında ortak yetkiyi taşıyan bir mahkeme belli edilmiş ise, dava ortak yetkili mahkemede açılır. Kesin yetki kurallarına aykırılığı davalı ileri sürmese de hâkim kendiliğinden nazara alır.
Şubenin işlemlerinden dolayı davada taraf olarak şubenin bağlı olduğu ilgili kişi (merkez) davalı gösterilmekle birlikte, şubenin bulunduğu yerde de dava açılabilmektedir. Şubenin bulunduğu yerde dava açılsa bile taraf ehliyeti merkeze ait olduğundan dava merkeze karşı açılmalıdır.

Özel yetki kuralları, genel yetkiyi kaldırmayan kurallardır. Yani davacı dilerse genel yetkili mahkemede dilerse özel yetkili mahkemede dava açabilmektedir. Özel yetki kuralları alternatif yetkili mahkeme bulunmaktadır.
Taraflar, belirli bir uyuşmazlık hakkında aslında yetkili olmayan mahkemeyi yetkili kılmak için sözleşme yapabilirler. Bu tür sözleşmelere “yetki sözleşmesi” denir. Şartları yerine getirilirse yabancı ülke mahkemeleri de yetkili kılınabilir. Yetki sözleşmesi yazılı şekilde yapılır ve etkisini usul hukuku alanında gösterir. Yetki sözleşmesi ile usul hukuku bakımından yetkisiz bir mahkeme yetkili hale getirilmek istenilmektedir.

Yetki kesin yetki ise veya kanunda uyuşmazlığın sadece o yer mahkemelerinde görüleceği belirtilmişse taraflar bu yetki itirazını davanın her aşamasında ileri sürebilecekleri gibi, mahkeme de davanın her aşamasında bu durumu kendiliğinden gözetmelidir. Yetki itirazı cevap dilekçesinde ilk itiraz olarak ileri sürülmesi gerekir. Davalı tarafından ilk cevap dilekçesinde ileri sürülmeyen yetki itirazı daha sonra ileri sürülemez, mahkemece dikkate alınmaz ve dava yetkisiz mahkemede görülmeye devam olunur. Yetkinin kesin olduğu hallerde yetkili olup olmadığının hakim kendiliğinden araştıracak, yetkinin kesin olmadığı hallerde ise, mahkemenin yetkisi olduğunu davalı cevap dilekçesinde ilk itiraz olarak ileri sürebilecektir.

Yetkisizlik kararının kesinleşmesinde itibaren iki hafta içerisinde kararı veren mahkemeye başvurularak dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesi talep edilmelidir. Aksi takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilir. Dosya yetkisizlik kararı veren mahkemeden kendisine gönderilen mahkeme kendiliğinden taraflara davetiye göndererek duruşmaya davet eder. Yetkisizlik kararı kanun yoluna başvurulmadan kesinleşmiş olsa bile, yetkili olarak dosya kendisine gönderilen mahkeme bu yetkisizlik kararı ile bağlıdır. Kendisinin yetkisiz olduğunu düşünse bile, yetkisizlik kararı veremez.

Tahliye davalarında yetkili mahkeme kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesi (sözleşmenin icra olunacağı yer) olmakla birlikte, davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemeleri de yetkilidir. Ayrıca tahliye davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardan olmadığı için taraflar yapacakları sözleşme ile de (yetki sözleşmesi) yetkili mahkemeleri belirleyebilirler.

Görüleceği üzere tahliye davalarında görev ve yetki önem arz eden konular olup, görevsiz veya yetkisiz mahkemede avukatsız tahliye davası açmak hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında kiracı tahliye avukatı veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.
Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları ne kadar olduğunu öğrenebilir ve tahliye davaları hakkında bilgi alabilirsiniz .