Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası

Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası

Genel Değerlendirme

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 351. maddesinde yer aldığı gibi; kiralananı devralan ve kural olarak tapu tescili sonucunda malik olan kişi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa yeni malik şartları sağlanması koşuluyla dilerse ihtiyaç sebebiyle de tahliye davası açabileceği gibi, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla (noter ihtarnamesi ile) altı ay içinde açacağı tahliye davasıyla kira sözleşmesini sonlandırabilir. İhtarname gönderilmesi ve ihtarnamenin tebliği gerekmektedir.

‘’Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.nın 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2016/3895 K. 2016/4962 T. 23.6.2016)

Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları

Kiralananın yeni malik tarafından iktisap edilmesi tahliye davası açmak için tek başına bir sebep olmayacaktır. Burada önem arzeden bir husus vardır ki yeni malikin ihtiyacının bulunduğunun da kanıtlanması gerekmektedir. İktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında davacının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için tahliye tehdidi altında bulunması veya taşınmazın yapılacak iş için daha uygun en azından eşdeğer niteliklere sahip olması gerekmektedir. Eşdeğer olduğu durumlarda davacının mülkiyet hakkına üstünlük gösterilecektir.

Yeni malikin ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerekmektedir. İktisap tarihinden itibaren bir ay içinde noter vasıtasıyla ihtarname gönderilmeli ve bu ihtarnamenin muhataba tebliğ edilip edilmediği kontrol edilmelidir. İktisap tarihinden itibaren altıncı ayın sonunda yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açılmalıdır.

Gerçek kişiye ait (şahsa ait) taşınmaz hakkında yönetici, yetkilisi, sahibi olduğu şirketin ihtiyacı olduğu nedeniyle tahliyesi istenemez.

Elbirliği ile mülkiyette ve paylı mülkiyette paydaşlardan biri diğer pay sahiplerin paylarını iktisap edip yeni malik sıfatıyla tahliye davası açamaz.

‘’İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.’’ ( Yargıtay 6. HD., E. 2013/10958 K. 2013/12254 T. 12.9.2013)

‘’Davacının mevcut bir işinin bulunduğu davalı tarafça kanıtlanamamıştır. Davacı, dava dilekçesinde kiralanan taşınmazda daha önce yaptığı metallerin makinede işlenmesi işini terkettiğini, kiralananda oto tamiri, yağlama, yağ satışı ve servis işletmeciliği işini yapacağını belirtse de yapılan keşif üzerine kiralananda ancak yağ satışının yapılabileceğinin tespit edilmesi üzerine kiralananda yağ satışı yapmak istediğini 04.10.2011 tarihli celsede açıklamıştır. Davacı ihtiyaçlının yapılacak işi daraltabileceği gibi yapılacak işi değiştirmesi de mümkündür. Bunu engelleyen yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Mahkemece bu konuda davacıdan tanık dahil tüm delillerinin sorulup davalının varsa mukabil delilleri de topladıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken noksan araştırma ve soruşturma ile yazılı gerekçelerle karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2012/18187 K. 2013/1689 T. 5.2.2013)

Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası‘’Davacı, halen kiracı olarak faaliyet gösterdiği işyerinin küçük ve yetersiz bulunduğundan, kirada oturduğu şirket ve şubeleri bir araya toplayarak bundan sonra yapacağı yatırım planlarını organize etmek amacıyla dava konusu yerin daha üstün vasıflı olduğundan bahisle ihtiyaç iddiasında bulunmuştur. Davacı ihtiyacını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlayabilir. İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında davacının kirada bulunması tek başına tahliye nedeni değildir. Bu gibi davalarda ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması yada kiralananın halen iş görülen yere nazaran daha üstün veya en azından eşit nitelikte bulunması gerekir. Mahkemece davacı tanık bildirmiş ise tanıklarının dinlenmesi, kiralananın daha üstün nitelikte olup olmadığının belirlenmesi için uzman bilirkişi marifetiyle kiralananda ve davacının halen iş gördüğü yerde mukayeseli keşif yapılması, dosyadaki tüm deliller bir arada değerlendirilerek varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2009-139 K. 2009-1364 T. 28.12.2009)

Değerli okuyucu tahliye davalarında davacı veya davalı sıfatıyla bulunmuş olmanız farketmeksizin hukuk bilgisi ve bir çok usuli önem arzeden muhteviyata sahip olması nedeniyle yeni iktisap nedeniyle işyeri tahliye ihtarnamesi örneği, yeni malik tahliye 6 ay, yeni malik işyeri tahliye ihtarname, yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye Yargıtay Kararları Yeni malik eski malik tahliye TBK 351 ihtarname örneği Yeni malikin gereksinimi şeklinde aramalar yaparak doğru bilgiye ulaşmanız mümkün değildir, tahliye avukatı ile sürece başlamanız ve hızlı şekilde tahliyeyi gerçekleştirmeniz gerekmektedir.

Dolayısıyla avukatsız tahliye davası açmak davanın reddine veya hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi avukatı kiracı tahliye avukatı veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.

Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları ne kadar olduğunu öğrenebilir ve tahliye davaları hakkında bilgi alabilirsiniz

Tahliye Davası İle Kira Sözleşmesinin Feshi

Tahliye Davası İle Kira Sözleşmesinin Feshi

Genel Değerlendirme

Kira sözleşmesinin bildirim yolu ile feshi dışında tahliye davası ile de sona erdirilmesi mümkündür. Nitekim tahliye davası ile kira sözleşmesinin sona ermesi bildirim yoluna göre daha sık görülen bir yöntemdir.

Tahliye Davası Şartları

Tahliye davası ile kira sözleşmesinin feshi belli sebeplere dayanılarak açılabilir, bu sebepler Türk Borçlar Kanunu 350-356. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu sebepler kiracıdan kaynaklanan sebepler ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılmaktadır.

Tahliye Davası Sebepleri

  • 1- Kiraya verenden kaynaklanan sebepler;

– Gereksinim, yeniden inşa ve imar (TBK Madde 350)

– Yeni malikin konut ihtiyacı (TBK Madde 351)

  • 2- Kiracıdan kaynaklanan sebepler;

– Tahliye Taahhüdü (TBK Madde 352/1)

– İki Haklı İhtar (TBK Madde 352/2)

– Kiracının oturmaya elverişli bir konutunun varlığı halinde (TBK madde 352/3)

Kiraya veren mal sahibi, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak ( en uygun yol noter vasıtasıyla ihtarname göndermektedir.) bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

‘’TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2015/13416 K. 2016/6628 T. 10.11.2016 )

Gereksinim, yeniden inşa ve imar amacıyla kiracının tahliyesine karar verilmesi halinde mal sahibi haklı bir sebep olmadıkça eski kiracıdan başkasına kiraya veremez buna da yeniden kiralama yasağı denilir.

Tahliye Davası İle Kira Sözleşmesinin Feshi‘’6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır.’’

(Yargıtay 3. HD., E. 2017/4632 K. 2019/1687 T. 21.2.2019 )

Kiracının ölümü halinde mirasçılar, ortaklar veya aynı konutta birlikte yaşayanlar sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, kira sözleşmesine taraf olarak devam edebilirler.

Yukarıda açıkladığımız üzere, tahliye davası açılabilmesi için sebep ve şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla kira borcunu ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir şeklinde sorulan sorulara birden fazla sebebe dayanabileceği tahliye davaları ile mümkün olacağı söylenebilir.

Görüleceği üzere tahliye davalarında görev ve yetki önem arz eden konular olup, görevsiz veya yetkisiz mahkemede avukatsız tahliye davası açmak hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında kiracı tahliye avukatı veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.

Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları ne kadar olduğunu öğrenebilir ve tahliye davaları hakkında bilgi alabilirsiniz .

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Genel Düzenleme

6101 sayılı kanun ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 339. Vd. maddelerinde yer aldığı için taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler kapsamında ele alınmış ve kanun metninde de bu şekilde yer almıştır.

Uygulama Alanı

Konut ve çatılı işyeri kiralarına İlişkin hükümler altı ay ( 6 ay) ve daha uzun süreli kiralamalar ve kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacaktır.

’01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır.Kiralanan yerin gayri musakkaf (çatısız) vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri ,kiralanan yerin musakkaf (çatılı)vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.’’ (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/2002 K. 2015/7107 T. 14.9.2015)

Bağlantılı Sözleşme Yasağı

Konut ve Çatılı İşyeri KiralarıKonut ve işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının aleyhine olacak şekilde kiralananın kullanımıyla da doğrudan alakalı olmayan bir borç altına sokulmasına bağlanmışsa bu sözleşme bağlantılı sözleşme sayılır ve geçersizdir. TBK 340. Maddede bu husus düzenlenmiştir. Ancak bu hüküm bir takım hükümle (TBK ertelenmiş hükümler) beraber 1/7/2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun, Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı başlıklı 346.maddesinde; Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe Etkili Olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanun’unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı Kanun’un görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı

7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanun’unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76’ncı, faize ilişkin 88’nci, temerrüt faizine ilişkin 120’nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138’nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.’nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; Kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestîsi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 10. maddesinde bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiraların muaccel olacağına dair muacceliyet koşuluna yer verildiği görülmekte olup, yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracının sıfatına göre geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir.’’ Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/12226 K. 2016/5284 T. 19.9.2016

Genel Giderlere Katlanma Yükümlülüğü

Kiracı konut ve işyeri kiralarında aksine bir düzenleme bulunmadığı takdirde ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

‘’Kiralananın çatılı işyeri olduğu dikkate alındığında Türk Borçlar Kanununun 341. Maddesi uyarınca kiracının, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmede su giderlerinin kiracı tarafından mı ya da kiralayan tarafından mı karşılanacağı hüküm altına alınmadığına göre kiralananın çamaşırhane niteliğinde olduğu da dikkate alındığında bu nitelikteki işyerlerinin su giderlerinin kiracı tarafından karşılanıp karşılanmayacağı hususundaki yerel adetlerin otel ve turizm işletmeleri konusundaki meslek odaları veya örgütlerinden araştırılması gerekmektedir.

Bu konuda yerel adetin bulunmadığının tespiti halinde ise Türk Borçlar Kanununun 50. maddesi 2. fıkrası uyarınca olayların olağan akışı ve zarar görenin aldığı önlemler göz önünde tutularak, alacağın miktarının hakkaniyete uygun olarak belirlenmesi gerekirken davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’ (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/6091 K. 2019/1823 T. 11.3.2019)

‘’Türk Borçlar Kanunu’nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 341.maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 302.maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 315.maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.’’ (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2016/5242 K. 2016/5299 T. 20.9.2016)

Kiracının Güvence Vermesi (Depozito)

Halk arasında depozito olarak bilinen ve kiracı tarafından verilen bedel 3 aylık kira bedelini aşamaz, depozito vadeli mevduat hesabına, kıymetli evrak olması halinde bir bankaya depo edilecektir. Depozito, iki tarafın da rıza vermesiyle, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararının mevcut olması durumunda geri verilir. TBK 342. Maddede bu husus düzenlenmiştir. Ancak bu hüküm bir takım hükümle (TBK ertelenmiş hükümler) beraber 1/7/2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

‘’Kiracı, kiraya verene ödediği depozito bedelinin iadesini ancak kiralananın tahliye tarihinde tam ve sağlam olarak kiraya verene teslimi halinde isteyebilir. Bir başka ifade ile depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının, kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir.’’ (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/8877 K. 2019/5230 T. 10.6.2019)

Kira Bedeli

Tarafların yenilenen kira döneminde kira bedeline uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları ÜFE’yi geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Taraflarca herhangi bir anlaşma yapılmadıysa kira bedeline ilişkin anlaşmazlık durumunda kira sözleşmesi de dikkate alınarak, kiralananın durumu, ÜFE ve hakkaniyet gözetilerek belirlenir.

Beş yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedeline ilişkin bir anlaşmazlık durumunda, kiralananın durumu, emsal kira bedeli, ÜFE ve hakkaniyet göz önünde bulundurularak kira bedeli belirlenir.

Kira bedelinin tespiti davaları (sözleşmenin başında belirlenen kira bedeline ilişkin olmayıp yenileme dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalardır.) ve Uyarlama davaları (taraflardan kaynaklanmayan sebeplerle aşırı ifa güçlüğünün olduğu durumlarda kira ilişkisinin taraflardan birinin durumunu ağır şekilde bozuyorsa açılabilecek davalardır. ) detaylıca ele alınmıştır.

Kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen TBK 344. Hükmü bir takım hükümle (TBK ertelenmiş hükümler) beraber 1/7/2020 tarihine kadar ertelenmiştir.

‘’Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca sözleşmedeki artış şartı bir önceki kira yılında ÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğundan, işyeri olarak kiralanan dava konusu yer için, kiracının tacir olup olmadığı ve TBK 344/1 maddesinin uygulanıp uygulanmayacağı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 344. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında sözleşmede öngörülen kira bedelindeki artışın TBK 344. maddesi dikkate alınarak yapılmalı, bu konuda bilirkişiden rapor alınmalıdır. O halde az yukarıda belirtilen hususlarda araştırma yapılıp oluşacak sonuca göre karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/7859 K. 2016/2651 T. 4.4.2016)

Görüleceği üzere konut ve işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu’nda detaylıca düzenlenmiş olup dikkat edilmesi gereken noktalar olduğu için sözleşmenin hazırlanması konusunda bir kira avukatı veya kira hukuku avukatı ndan hukuki destek alınması gerekmektedir.

Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları ne kadar olduğunu öğrenebilir ve tahliye davaları hakkında bilgi alabilirsiniz .

Kira Sözleşmesinde Kefilin Hukuki Sorumluluğu

Kira Sözleşmesinde Kefilin Hukuki Sorumluluğu

Hukuki Değerlendirme

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 581. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiş olan kefalet sözleşmesi temel olarak asıl borçlunun alacaklıya olan borcunu ödeneceğinin taahhüt edilmesidir.

Kira Sözleşmesinde Kefilin Hukuki SorumluluğuKefalet sözleşmesinin geçerliliği bir takım koşullara bağlıdır; mevcut ve geçerli bir asıl borcun bulunması, kefalet sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ve kefilin eşinin rızasının bulunması gereklidir. Asıl borcun sözleşmenin kurulduğu sırada imkansız olması veya hukuka ve ahlaka aykırı olması halinde yapılan kefalet sözleşmesi geçersiz olacaktır.

Kefalet, adi veya müteselsil kefalet olarak düzenlenmiş olup;

Adi kefalet durumunda alacaklı, borçluya başvurmadıkça, kefili takip edemez; ancak, aşağıdaki hâllerde doğrudan doğruya kefile başvurabilir:

  • 1. Borçlu aleyhine yapılan takibin sonucunda kesin aciz belgesi alınması.
  • 2. Borçlu aleyhine Türkiye’de takibatın imkânsız hâle gelmesi veya önemli ölçüde güçleşmesi.
  • 3. Borçlunun iflasına karar verilmesi.
  • 4. Borçluya konkordato mehli verilmiş olması.

Müteselsil kefalet durumunda ise, alacaklı, borçluyu takip etmeden kefili takip edebilir.

‘’Adi kefil hakkında takip yapılabilmesi için Borçlar Kanununun 486.maddesi hükmü uyarınca, kefalet akdinden sonra borçlunun iflas etmesi veya hakkında takip yapılıp da alacaklının hatası olmaksızın semeresiz kalması veya borçlu aleyhine Türkiye’de takip yapılmasının imkansız hale gelmesi gerekir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2012/18344 K. 2013/1665 T. 5.2.2013)

Kira sözleşmesindeki kefaletin müteselsil kefalet olduğuna dair bir açıklık bulunmadığı durumlarda kefaletin adi kefaletin olduğunun kabulü gerekir.

Kefilin Sorumluluğu

Türk Borçlar Kanunu’nda ilgili düzenlemelere bakıldığında kira sözleşmesinde kefilin hukuki sorumluluğu değerlendirilirken kefaletin adi mi yoksa müteselsil mi olduğu önem arz edecektir.

Müteselsil kefil hakkında icra takibi açılabileceği kanunen mümkün olmakla birlikte adi veya müteselsil olsun kefil hakkında tahliye kararı verilemez.

Sözleşmenin uzaması halinde kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için öncelikle bu hususun sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekmektedir.

Aksi halde miktar ve süresi olmayan veya uzaması durumunda belirsizlik mevcut olan bir kefalet ilişkisinden kefilin sorumluluğu bir yılla sınırlıdır.

Kefil kira sözleşmesinde kira bedelleri ile sorumlu olmuşsa kötü kullanma, kiralanana zarar verme , onarım süresi gibi nedenlerden dolayı ortaya çıkan zararlardan sorumlu tutulamaz.

Kiracı aleyhine açılacak tahliye davalarında kefilin hukuki sorumluluğu gerek kanuni düzenlemeler gerekse tahliye davaları Yargıtay kararları vasıtasıyla belirlenmiştir.

Açılacak tahliye davalarında kefilin hukuki sorumluluğu hem kefil hem de davacı kiraya veren tarafından dikkat edilmesi ve üzerinde durulması gereken bir konudur. Dolayısıyla kefili olan kira sözleşmesine ilişkin açılacak avukatsız tahliye davası açmak hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında kiracı tahliye avukatı veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.

Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları ne kadar olduğunu öğrenebilir ve tahliye davaları hakkında bilgi alabilirsiniz .