Tahliye Davalarında Taraf Ehliyeti ve Husumet

Tahliye Davalarında Taraf Ehliyeti ve Husumet

Taraf Ehliyeti

Taraf ehliyeti medeni hukuktaki hak ehliyetinin karşılığıdır. Taraf ehliyeti dava şartıdır. Davanın her aşamasında hâkim tarafından incelenir.

6100 sayılı HMK’da taraf ehliyeti ve dava ehliyeti şu şekilde düzelenmiştir;

‘’Taraf ehliyeti

MADDE 50- (1) Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir.

Dava ehliyeti

MADDE 51- (1) Dava ehliyeti, medenî hakları kullanma ehliyetine göre belirlenir.’’

Tahliye davaları kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılır. Yani tahliye davalarında davacı taraf kiraya veren malik, davalı ise kiracıdır. Taşınmazlar için açılacak tahliye davalarında taşınmazın tapuya kayıtlı değilse bile tahliye davası açılabilir.

‘’Kiralayan sıfatı ile bir taşınmazın kiraya verilebilmesi için taşınmazın maliki olması şart değildir. Malik olmayanlarda taşınmazı kiraya verebilir. Yeter ki, kiralananı kiracının akitten beklenen şekilde kullanılmak üzere emrinde hazır tutulabilsin.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2012/4410 K. 2012/7896 T. 28.5.2012)

Taşınmazın devredilmesi durumunda yeni malik eski malikin haklarına halef olduğundan dolayı mevcut kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Yargılama devam ederken taşınmaz devri söz konusu olduğunda yeni malikin davaya devam edebilmesi için eski malikten dava hakkının temlik alınması gerekmektedir.

‘’Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır. Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2015/5530 K. 2016/996 T. 16.2.2016)

Tahliye Davalarında Taraf Ehliyeti ve HusumetTaraf ehliyeti davanın başında mevcut olmakla birlikte dava esnasında herhangi bir nedenle örneğin mal sahibinin ölümüyle ortadan kalkmışsa bu durumda dava hemen reddedilmez. Bu durumda davacının mirasçıları tespit edilir, mirasçılar terekede el birliği ile mülkiyet şeklinde malik oldukları için zorunlu dava arkadaşlığı mevcut olacaktır bu durumda hepsinin davaya katılması gerekmektedir, mirasçıların hepsinin tek bir tahliye avukatına vekalet verip davayı takip etmeleri daha kolay ve ekonomik olacaktır. Derdest olan davaya mirasçılar tarafından devam edilmezse eğer dava taraf ehliyetinin sona ermesi sebebiyle reddedilir.

Paylı mülkiyet durumunda tahliye davası açılma işlemi pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınması gereken bir işlem olduğu için pay ve paydaş çoğunluğu ile tahliye davası açılabilir bu durumda da dava açacak paydaşların hepsinin tek bir tahliye avukatına vekalet verip davayı takip etmeleri daha kolay ve ekonomik olacaktır.

Ancak aralarında paylı mülkiyet ilişkisi bulunan paydaşlardan birisi kendi payı oranında alacağının tahsilini isteyebilir.

‘’…paylı mülkiyete tabi taşınmazda her bir paydaşın hissesine düşen kira parasını talep etme hakkı bulunmaktadır. Davacının tapu kaydına göre 1/3 pay sahibi olduğu anlaşıldığından ve tapu maliki olan davacının bölünebilir haklardan olan kira alacağından payına düşen kısmını istemesinde bir usulsüzlük bulunmadığından,..’’ (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/12268 K. 2014/13192 T. 27.11.2014)

Husumet

Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayan ve birden fazla kiracı olması halinde aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan takibin ve davanın birlikte açılıp yürütülmesi, takibin ve davanın da bütün kiracılara yöneltilmesi gerekir.

‘’Tahliye istemi bölünmeyecek isteklerden olduğundan, ihtarnamenin kiracıların hepsine gönderilmesi gerektiği gibi davanın da bütün kiracılara karşı açılması gerekir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2010/1716 K. 2010/6545 T. 01.06.2010)

Kat mülkiyetinden kaynaklanan yükümlülüklerinin ihlal edilmesi durumunda da kat maliklerinden her biri kiracının tahliyesi için dava açabilecektir.

Kira sözleşmesinde alt kira ve devir yasağı olmasına rağmen kiracı üçüncü bir kişiye taşınmazı kiralamış veya kullanımına bırakmışsa tahliye davası hem kiracıya hem de alt kiracı konumunda olan üçüncü kişiye karşı açılacaktır.

Tahliye davalarında kiracı olmayan bir kimseye (vekil olarak sözleşmeyi imzalayan kişi de dahil olmak üzere) husumet yöneltilemeyeceği gibi şirket adına şirket temsilcisi olarak kira sözleşmesini imzalayan kişi aleyhine de tahliye kararı verilemez.

Yukarıda detaylıca izah ettiğimiz üzere tahliye davaları davanın kime karşı açılabileceği, kimler tarafından açılması gerektiği gibi zorunluluk ve gereklilikler mevcuttur. Tahliye davası dilekçesi yazılırken dikkat edilmesi gereken önemli nüanslar vardır avukatsız tahliye davası açmak hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında kiracı tahliye avukatı veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.

Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları nın ne kadar olduğunu öğrenebilir ve Tahliye Davalarında Taraf Ehliyeti ve Husumet hakkında bilgi alabilirsiniz

Kiracının Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası

Genel Değerlendirme

Kiracının Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesi son fıkrasında düzenlenen; yalnızca konut kiralarında söz konusu olabilen, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren mal sahibi, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Kiracının varolan konutunun kullanmaya elverişli olması gerekir, tapulu veya tapusuz olması yeterli değildir. Taşınmaz üzerinde üst hakkı sahibi olan kiracı için de tahliye davası açılabilir.

Kiracının veya eşinin sosyal durumu ve aile nüfus sayısı itibariyle oturulabilir bir evlerinin olması yeterlidir. Kiralayan mal sahibinin ayrıca ihtiyaçlı olduğunun ispat edilmesine gerek yoktur.

‘’Davalının birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; Türk Borçlar Kanunu’nun 352/son maddesi uyarınca açılacak davada dava hakkı kiraya verene ait olup, açılan tahliye davasında tahliye kararı verilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve davalının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmasına elverişli bulunması gerekir. Bu iki koşulun bir arada bulunması zorunludur.

Olayımıza gelince; her ne kadar mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davalı-kiracının aynı ilçe hudutları dahilinde oturabileceği kendi konutunun bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de; mevcut bilirkişi raporunda davaya konu tahliyesi istenen taşınmazın alan ve konum itibariyle davalıya ait taşınmazdan daha üstün vasıflarda olduğu belirtilmiş olup, davalı kiracı da sahibi olduğu evin ailesinin ihtiyaçlarını karşılamaya yetmediğini savunmuştur. Bu durumda tarafların tüm delilleri toplanarak, davalının statüsü ve ailesinin ihtiyaçlarına göre bahsi geçen evin davalının kullanımına elverişli olup olmadığı kirada bulunup bulunmadığı yönünde yapılacak araştırma ve değerlendirme sonucunda bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 3. HD., E. 2018/504 K. 2018/1840 T. 28.2.2018)

Yukarıda açıkladığımız üzere görüleceği üzere konut ve işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu’nda detaylıca düzenlenmiş olup dikkat edilmesi gereken noktalar olduğu için bir ister dava açan mal sahibi olun isterseniz kiracı olun uzman kira avukatı, kira hukuku avukatı, kiracı tahliye avukatı ile çalışmanız gerekmektedir.

Dolayısıyla avukatsız tahliye davası açmak davanın reddine veya hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir veya aleyhinize açılmış haksız davanın kabulüne neden olabilecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında iki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi avukatı , kiracı tahliye avukatı , kiracı avukatları veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.

Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları ne kadar olduğunu öğrenebilir ve kiracının konutunun bulunması nedeniyle tahliye davası hakkında bilgi alabilirsiniz.